Проблемы нового жилищного законодательства – это тема не для экспертов, а для всех нас!

Совсем недавно в Новосибирске состоялась конференция, посвященная проблемам нового жилищного законодательства. В ней приняли участие председатели правления ТСЖ, руководители управляющих компаний. Ведущим конференции выступил доктор философских наук, исполняющий обязанности председателя регионального отделения партии «Яблоко» Олег Донских, а организатором – Адель Шахнович, известный деятель в области ТСЖ и ЖКХ.

Наши слова будут услышаны

Во вступительном слове Олег Донских рассказал о причинах организации конференции, а также ответил на вопросы о том, имеют ли реальную силу действия партии. По его словам, вне зависимости от наличия мест в Думе продвинуть законодательные инициативы вполне реально, поскольку встречи с президентом, представителями администраций различного уровня и других партий проходят регулярно.

Материалы этой конференции будут высланы Олегу Шеину, а передаст их в Совет Федерации Сергей Миронов.

«Крамольные мысли» Адели Михайловны

А.М. Шахнович в своем выступлении упомянула об основных причинах дискредитации ТСЖ в глазах россиян: коррупция, негативное отношение со стороны государства, противоречия в законодательстве. Кроме того, она обозначила общие проблемы строительной отрасли, которые в дальнейшем перерастают в проблемы ТСЖ: отсутствие строгих ГОСТов, комиссий по качеству, в новостройках остается много недоделок, ТСЖ в сданных домах не передают документацию своевременно. «Хорошо, что строительство пустили в самостоятельное плавание, но коррупция все портит». Прозвучало и предложение вернуться к советским ГОСТам, разумеется, применительно к современным условиям и технологиям – «хотя и там имели место недостатки, но в целом советские стандарты были жестче».

Мысли, которые сама Адель Михайловна назвала «крамольными», озвучены ею не впервые. Первая из них - в ТСЖ право голоса должны иметь все совершеннолетние, проживающие в доме, а не только собственники. Далеко не всегда собственники активно принимают участие в жизни дома, и наоборот, другие члены семьи, желающие повлиять на условия своей жизни, но не являющиеся собственниками, этой возможности лишены, что несправедливо.

Вторая «крамола»: управляющие компании нужно ликвидировать, в частности, с целью устранения монополии. Оставить только маленькие УК или передать их функции ЖЭУ. Это снизит затраты на оплату работы управляющего аппарата, повысит конкуренцию.

И третья, «самая крамольная» идея, по словам А.М. Шахнович, -- УК нужно сделать некоммерческой организацией. Вознаграждение за работу должно быть, но не таким, как сейчас, когда УК озабочены в большей степени получением прибыли, а не качественным исполнением своих обязанностей. В результате некоторые организации нанимают за копейки гастарбайтеров, а остальные поборы с жильцов идут в карман. О качестве работ в этом случае говорить не приходится.

Камни преткновения в деятельности ТСЖ

Проблем, разумеется, много и осветить их все – дело не одной конференции. Тем не менее, большинство докладчиков отмечали одни и те же моменты, на которых остановимся подробнее.

Председатели и члены правления ТСЖ не имеют права работать по трудовому договору.

Первым высказался об этой проблеме Владимир Владимирович Алабугин, управляющий ТСЖ «Телевизионная, 15». Как в таком случае платить зарплату людям, у которых нередко руководство ТСЖ является основной деятельностью? Его поддержала Ирина Борисовна Назарова, председатель правления ТСЖ «Выбор-1», заявив, что при ответственности, которую несут председатели ТСЖ, существующее положение дел просто возмутительно. Конечно, в силу необходимости приходится искать лазейки и заключать с председателями ТСЖ, например, контракты.

Татьяна Сергеевна Насалевич, юрисконсульт компании «Твердосплав», прокомментировала эту ситуацию так: «Согласно Трудовому кодексу РФ, зарплата – это вознаграждение за труд». Разумеется, статья про заключение трудового договора вызывает много споров, однако, чтобы получать заработную плату, выполнять свои функции надо постоянно, а если управление частично или полностью передано УК, функции управления председатель ТСЖ выполняет периодически. Это не единственный спорный момент.

С одной стороны, заключение трудового договора необязательно – чтобы шел стаж и отчисления в ПФР, достаточно уплаты налогов. С другой стороны, размер налоговых вычетов из заработной платы и других видов вознаграждений существенно различается не в пользу вторых. Поскольку функции председателя ТСЖ являются в большей степени трудовыми, а не гражданско-правовыми, можно утверждать, что статья 147 противоречит трудовому законодательству и выносить это на рассмотрение законодательных органов. Кроме того, как отметила А. Шахнович, в ТК РФ есть понятие «выборная должность», относительно которого необходимо пересмотреть должность председателя ТСЖ.

Бурную дискуссию участников вызвал вопрос о порядке проведения платежей в банках. Т. Насалевич успокоила собравшихся, рассказав, что банки обязаны принимать платежи и контракты от любых организаций, имеющих право подписи, независимо от наличия трудового договора у руководителей.

Защита персональных данных в деятельности ТСЖ.

Многие выступившие отметили, что любой человек может ознакомиться с реестром ТСЖ, в котором содержатся персональные данные о жильцах. (Персональные данные – это ФИО человека + минимум один идентификатор, такой, как адрес, телефон и т.д.). Эти же данные часто запрашиваются различными государственными службами, которые тоже могут предоставлять их для открытого доступа в определенных случаях. В то же время это противоречит закону о защите персональных данных.

Система наказания за распространение персональных данных пока не предусмотрена, однако она может возникнуть внезапно, заметил О.А. Донских. Достаточно вспомнить ситуацию в образовании, когда спохватились об использовании в школах нелицензионного ПО и стали устраивать показательные процессы над директорами...

Как ТСЖ составлять реестры жильцов и при этом не распространять персональные данные – еще один вопрос, который должен быть рассмотрен.

ТСЖ – опыт регионов

В.В. Алабугин, управляющий трех ТСЖ по адресам Станиславского,10, Станиславского,17 и Телевизионная,15, поделился опытом общения с представителями ТСЖ других регионов России. «ТСЖ Москвы сильно отличаются от наших по условиям существования -- они дотируются. С москвичами мы к консенсусу не пришли, а вот питерцы нас поддержали во многих вопросах». Один из наболевших вопросов – реконструкция жилого фонда. Некоторые регионы, например, Карелия, Свердловская область, создали региональные фонды и этим решили проблему. Сейчас имеет место недоверие между конечным получателем субсидий и теми, кто их дает. Создание регионального фонда, который будет более прозрачен, чем сейчас, по мнению В. Алабугина, необходимо для обмена опытом. Сам он запланировал поездку на Урал. Интересный опыт деятельности ТСЖ, по словам участников, также накоплен в Перми.

«Распил и откат»

Немало выступлений было посвящено различным финансовым проблемам и коррупции в сфере ЖКХ. Владислав Дмитриевич Орищенко, председатель ТСЖ «Родники-3» Калининского района, упомянул о планах создания комиссии по контролю деятельности ТСЖ на уровне региона. «Городская жилищная инспекция не успевает все контролировать, странно надеяться, что с этим справится региональная». Кроме того, существует масса других контролирующих организаций – прокуратура, Роспотребнадзор, и создание еще одной подобной, по мнению Орищенко, лишняя трата денег.

Одна из участниц конференции рассказала о мытарствах при получении кадастрового паспорта на земельный участок: процедура свелась в итоге к «выбиванию» денег и неоправданно завышенной, по ее мнению, оценке участка.

Еще одна проблема – тарифы на горячую воду. По нормативам горячая вода должна иметь температуру от 60 до 75оС, если она холоднее этой нормы, то должен проводиться перерасчет тарифов, а при температуре ниже 40оС вода должна тарифицироваться как холодная. Однако эти требования нарушаются довольно часто, и без приборов учета доказать это невозможно.

Вера Амирбековна Зырянова, представитель ТСЖ «Солнечный свет» из Нижней Ельцовки, поведала собравшимся о борьбе жильцов дома против руководства ТСЖ, которое (это подтвердила и А.М. Шахнович) откровенно заворовалось, подкупив при этом всех, кого было возможно. Жильцы вынуждены оплачивать коммуналку по завышенным тарифам, при этом недовольным в любое время года могут отключить отопление, которое проведено поквартирно.

Жильцы обращались в УВД с просьбой о проведении проверки -- отказали и там, и в прокуратуре. Лишь через суд они добились разрешения нанять аудиторскую фирму, однако правление ТСЖ документы аудиторам предоставить отказалось. Лишь частичная проверка за 2008 год выявила недостачу 330 тысяч рублей, а к текущему моменту по прикидкам жильцов недостача должна составить около полутора миллионов рублей. Собрание жителям 144-квартирного дома провести не дают, ставя их перед фактами проведения «заочных» собраний с поддельными итогами голосований. По словам еще одной женщины из этого ТСЖ, дело дошло уже до рукоприкладства…

История вызвала оживленную реакцию зала, однако О.А. Донских обратил внимание, что борьба в данном случае идет не с идеей ТСЖ, а с конкретными людьми, их правлением. Такие явления идут во вред репутации ТСЖ, да и СМИ любят показывать плохое, забывая об успешной деятельности многих ТСЖ.

Две стороны государственного внимания

О негативном отношении государства к ТСЖ уже говорилось. Более того, расхлебывать проблемы ТСЖ в основном приходится собственными силами. Участница конференции поделилась еще одним невеселым фактом: действия товарищества собственников жилья распространяются лишь на собственников жилых помещений, однако если в доме или на придомовой территории есть собственники нежилых помещений, повлиять на них практически невозможно. Поэтому рядом с ухоженными клумбами жилого дома 11 лет может существовать недостроенная нежилая пристройка, превратившаяся за это время в помойку. Обязать собственника привести ее в надлежащий вид некому.

Однако иногда государство уделяет ТСЖ более чем пристальное внимание. Михаил Алексеевич, председатель одного из ТСЖ Центрального района, рассказал о том, как в их ТСЖ юрист уволил предыдущего председателя с нарушением законодательства. По суду ее восстановили в должности, а ее задолженность из-за полугодового «вынужденного прогула» в связи с судебным разбирательством составила около 50 тысяч рублей. Придется включать эту статью расходов в счета жильцов, причем выбора у них не остается – постановление суда надо исполнять.

Уволить нерадивого председателя второй раз тоже сложно. С одной стороны – государство активно вмешивается в увольнение члена ТСЖ, с другой – не интересуется фактическим качеством ее работы и пускает деятельность ТСЖ на самотек.

Что в итоге?

Принято решение проводить подобные мероприятия раз в полгода, приглашая на них квалифицированных юристов, представителей власти, руководителей партий, экспертов в сфере ЖКХ и ТСЖ.

Все предложения и жалобы, прозвучавшие на конференции, будут записаны, а по итогам конференции будет составлена резолюция. В состав комиссии, которая займется ее составлением, вошли:
• Адель Михайловна Шахнович, председатель правления ТСЖ «Выборная, 117/2»;
• Олег Альбертович Донских, ИО председателя регионального отделения партии «Яблоко»;
• Наталья Анатольевна Архангельская, председатель правления ТСЖ «Энергия» и ТСЖ «Уют»;
• Татьяна Викторовна Петеримова, председатель правления ТСЖ «Наш дом – 120/3»;
• Владимир Владимирович Алабугин, управляющий ТСЖ «Телевизионная, 15»;
• Ирина Борисовна Назарова, председатель правления ТСЖ «Выбор-1».
Проект резолюции будет отправлен на согласование всем участникам конференции, а после внесения поправок будет выслан в Государственную Думу и Совет Федерации.

• Изображения
• Медиа файлы