Черное на Красном: "дутые" квадратные метры

Раз за разом, вступая в … перманентный процесс окончательного решения жилищной проблемы, Новосибирские власти, и это надо прямо признать, весьма преуспели на этом поприще, из года в год, добиваясь «ввода в эксплуатацию» рекордного, по местным меркам количества (1700,0 тыс. м2), по остроумному выражению господина Президента, «так называемых метров жилой площади» (Путин В. В. Истра.16.04.2012),. Достигнут ли будет при этом исторический максимум строительства именно пригодного жилья, а не «так называемых метров», этого нам пока доподлинно неизвестно?

Но если, по — внимательнее взглянуть на все это внешнее красно — кирпичное великолепие городских новостроек, так сказать вооруженным глазом, да еще в вечернее время, то c изумлением можно обнаружить пустые черные глазницы одно, двух и наконец — трехкомнатных квартир, сиротливо, в полной темноте и тишине скучающие без своих «счастливых» хозяев — это новые «потемкинские деревни» или жилье, исполненное по упрощенной схеме и официально «на полном серьезе», без кавычек принятое государством в эксплуатацию под … «самоотделку»?!

Для справки: по данным Гильдии строителей, с отделкой сейчас сдается только 7% новостроек. Остальное сданное жилье — обман зрения, фикция, мираж — голые коробки без полов, обоев и сантехники. Тогда возникает вопрос на «засыпку»: а сколько на самом деле сдано готового жилья, а не «так называемых метров» в НСО за «рекордный» 2013 г?. Правильно — каких то жалких 120 тыс. м2.

Да ребята, до советского полновесного миллиона нам еще далековато. Но отчаиваться не стоит, какие ваши годы и «все лучшее у нас всех еще впереди».

Ну, а пока, до наступления лучших времен, вот нам суверенный, доморощенный способ строительства «доступного и комфортного» жилья и ускоренного выполнения государственной программы по обеспечению жильем доверчивых, но очень выносливых россиян, в рамках своеобразно истолкованного властным тандемом (чиновники + бизнес) смысла ЧГП (частно государственного партнерства) так сказать «в крепкой связке»: частный застройщик безусловно сдает свой коммерческий полуфабрикат, а «доброе» государство соответственно, как бы условно принимает и … регистрирует это как бы готовое к употреблению «жилье». И все это при обоюдном полном и совершенном удовольствии сторон «под гром фанфар и меди звон», исходя видимо, как повелось из высших, а потому непостижимых для большинства «нижних чинов» государственных интересов.

Но все же, остается пока не решенной одна проблемка — ну сущий пустяк, даже напоминать как — то неудобно. Вот уже в течение многих лет, региональные власти ведут «упорную и бескомпромиссную» борьбу за то, чтобы сделать такого рода, с позволения сказать «жилье», еще более доступным и еще более комфортным. Хотя казалось бы, куда уже более доступнее, и еще более комфортнее, разве что теперь без окон и без дверей? Тем не менее, результат получается абсолютно противоположный — цены на квартиры, по — прежнему, неуклонно и регулярно растут, растут и растут (см. таблица 1).

А впрочем, может напрасно мы так безбожно грешим на власть предержащую, на все эти важные и ответственные министерства, департаменты, инспекции и прочая, прочая, прочая? В современных условиях т. н. рыночного саморегулирования, «СРО — игроки» уже давно стали «сами с усами» — сами садят, сами пилят, сами лес продают и как говорится, им в их сугубо частных «делах», лишние «нахлебники» не особенно то и нужны. А и то, правда! Тогда кто же они есть эти многочисленные «высоко стоящие органы» — господа или слуги, действующие лица или зрители в этом провинциальном театре псевдо рыночного абсурда; богатые спонсоры или банальные, примазавшиеся «бедные родственники» на этой строительной ярмарке тщеславия? Но, обо всем по порядку.

Парадоксально, но почти медицинский факт, что ныне так широко распространенная практика т. н. государственной поддержки строительного комплекса в форме субсидирования спроса на коммерческое жилье (государственная субсидия + ипотека + госгарантии частным структурам), по факту является эффективным и безотказным катализатором постоянного и неуклонного роста цен, фактором, блокирующим появление новых предложений на рынке строительства доступного и комфортного жилья. И это вполне закономерно, поскольку попытки властей влиять на процесс создания продукта (квартир), с целью его оптимизации на завершающей стадии строительной цепочки — на стадии приобретения (покупки), когда монопольно высокая спекулятивная цена на коммерческое жилье де факто уже сформирована, совершенно бесперспективны и несостоятельны.

С точки зрения государственных интересов такая противоестественная теория и практика, ни к чему кроме как, к не эффективному расходованию бюджетных средств и последующей добровольно принудительной консервации монопольно высоких цен на «рынке», не приводит. Другими словами субсидирование только спроса, в современных условиях, в условиях разбалансировки жилищного рынка — это однозначно антирыночное, а следовательно и антигосударственное деяние, поскольку вопреки объективным законам рыночной экономики, создает благоприятные условия для удивительного и необъяснимого, с точки зрения здравого смысла, роста объемов и цены на строительную продукцию одновременно!!!

Таблица 1. Динамика роста цен вводимого жилья в НСО

Таблица 2. Основные показатели соотношения средней з/платы к стоимости жилья в России и США

* - Жилье сдается с полной отделкой и оборудованием
** - Жилье сдается в основном без отделки (т.н. «само отделка») и без оборудования
*** - Самый большой прирост стоимости жилья в России за 2013 г. — 3,1% относительно 30.12.2012 г.

На этом фоне, учитывая столь не утешительные итоги бездарной борьбы «властей всех мастей» за доступность и комфортность жилья для всех граждан Новосибирской области, а тем паче после известных инициатив Президента Р. Ф., есть хороший повод вновь поговорить о строительстве арендного жилья и о некоторых аспектах этого, безусловно, перспективного вида массового жилищного строительства.

«При грамотном планировании, поддержке государства, причём на всех уровнях, жильё для сдачи внаём может стать действительно способом решения жилищных проблем для очень многих граждан России» В. В. Путин

В настоящий период наибольшего расцвета отечественного небоскребостроительства, данная свыше «новая старая» форма решения поставленной задачи по обеспечению граждан доступным и комфортным жильём преимущественно на малоэтажной основе, в свое время многим казалась и до сих пор кажется достаточно спорной и, конечно же, далеко не идеальной. Однако отныне, по — видимому, актуальным должно стать содержание предложенной формы — доступность и качество массового жилья, а также иной, более весомый вклад государства в практическую реализацию своих же государственных приоритетов.

Это неизбежно потребует от него дополнительных усилий и мер по государственному регулированию и поддержке: организационной, законодательной и финансовой. Но сие вовсе не означает, что государство должно, как это зачастую происходит сейчас, помогать частным строительным компаниям и их «лучшим друзьям»: банкирам — ростовщикам, ипотечным и квартирным спекулянтам, субсидируя народные (бюджетные) деньги в развитие их сугубо частного бизнеса и таким, по меньшей мере, странным образом, стимулируя только спрос, уже многие годы, безуспешно пытаться регулировать жилищную ценовую политику.

Это означает, что формируя рынок доступного жилья, государство должно действовать по рыночным принципам и вследствие этого, его прямым долгом и священной обязанностью, является сбалансированное стимулирование как спроса, так и предложения на жилищном рынке, при этом основной крен текущей государственной жилищной политики надо направить на то, чтобы на порядок увеличить предложение государственного, арендного жилья (т.н. не коммерческая аренда) и таким образом сбить, наконец, спекулятивную цену на рынке жилищных полуфабрикатов. В этом смысле мы уникальны, у нас его (социального, арендного жилья) — почитай, нет, хотя потребность в нем огромная.

В очереди на квартиры в России стоят миллионы человек. Теперь уже бывший министр регионального развития Р. Ф. Виктор Басаргин заявлял, что доля населения в России, способного приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, составляет 20%. В мире принят понятный критерий: если некто тратит на коммерческую аренду или содержание крыши над головой более 22% дохода, у него — жилищные проблемы, и государство обязано помогать.

Людей с такими сложностями немало в любой стране (например, 25% - в США, 56% - в Британии, в России — 80%). Поэтому в странах развитого капитализма, массово строят государственное социальное жилье с дешевой арендой и льготной коммуналкой. Идеальным показателем считается, если на такие квартиры приходится треть жилого фонда.

Интересно, что, чем севернее страна, тем выше эта доля. Например, в Скандинавии-45%. В мире придумано множество рецептов как вытащить людей из трущоб — панельных и шлакоблочных коробок. Скажем, в Австралии нет бездомных — все имевшиеся в наличии 105 тыс. «бомжей» получили квартиры от государства. Еще 480 тыс. жителям страны (при населении в 18 млн.) компенсируют до 80% квартплаты. В Великобритании жилье почти так же недоступно народу, как в Р. Ф. Там за последние 12 лет дома подорожали на 160%, а доходы населения выросли только на 35%. Поэтому в Альбионе не только массово доплачивают молодым семьям и т. п., но также компенсируют из бюджета до половины цены квартиры.

Но самое главное — с 1997 г. правительство вложило 128 млрд долл., чтобы довести долю социального жилья до 31%. А в Бразилии придумали свой рецепт.

В этой стране все, как у нас, — только 5% населения способны купить жилье за свой счет. Поэтому бразильцы решились на эксперимент. Городские власти выкупают большие участки земли, делают план территории, подводят коммуникации и продают в рассрочку наделы нуждающимся под строительство жилых домов. Средний срок стояния в очереди на участок — 1,5 года. Земля обходится очень дешево — рассрочка выплачивается 10−15 лет, ежемесячный платеж — 100−150 долларов. Вдобавок город помогает при строительстве домов и даже бесплатно предоставляет услуги архитектора.

Но вернемся к суровым российским реалиям. Согласно опросу ВЦИОМа, более половины населения (до 80%) нуждается в улучшении жилищных условий, но деньги на это есть лишь у считанных процентов. При этом правительство вкладывает львиную долю средств, в программу «Жилище», в развитие ипотеки.

Оно наивно рассчитывает — проценты упадут, и скоро квартиры в кредит смогут купить 60% семей. Но это утопия, при нынешних ценах даже самые дешевые кредиты на квартиру — «пожизненная кабала с минимальным взносом». По мнению экспертов, ипотека не станет доступной для россиян еще как минимум 10 лет ввиду высоких ставок рефинансирования ЦБ РФ, экономической нестабильности и природной жадности ростовщиков — банкиров. И здесь не нужно строить иллюзий, что все граждане могут получить ипотеку. Ученым, врачам, учителям, молодым специалистам не нужна ипотека. Им нужно жилье здесь и сейчас и оно не обязательно должно быть в собственности. Здесь, скорее, нужно развивать государственный арендный фонд, как некую разновидность социального, народного жилья. Ипотека нужна лишь тому, кто может по рыночной ставке ее вернуть.

«Убежден, у нас есть уникальный шанс решить жилищную проблему. Считаю этот вопрос наиболее важным. На первом этапе реализации национального проекта удалось создать условия для развития ипотеки. Объемы ипотечных кредитов растут. Однако многим гражданам ипотека пока не по карману. Нужно работать над этим. А также расширить возможности для аренды жилья"
(из ежегодного послания Президента Р. Ф. Путина В. В. Федеральному Собранию. 12.12.2012)

Значит, как ни крути, без социального жилья не обойтись, и чем раньше это поймут наверху, тем лучше. Понадобится его россиянам очень много — до 1 млрд. кв. метров. На это и нужно в первую очередь тратить жилищную помощь (господдержку). Следовательно, самый основной тезис, которого не хватает в текущей государственной жилищной политике — это предложение жилья со стороны государства.

Ничто не мешает государству, в лице его региональных строительных министерств и ведомств сформировать и разместить госзаказ на государственное арендное жилье на базе экономичных типологий малоэтажного жилья, в частных строительных компаниях по приемлемым (сметным) ценам и нормативной рентабельности, чтобы затем предложить его на рынке, тем самым своевременно поддержав застройщиков в этот непростой период вялотекущего кризиса, одновременно при этом сбив спекулятивные цены и за счет уменьшения необоснованных расходов и доходов добиться оптимизации издержек. По классической теории цена формируется в зависимости от кривой спроса и предложения.

Ведь даже «доценту тупому» казалось бы, должно быть уже совершенно ясно — чем больше будет предложение, тем ниже цены на жилье и тем выше спрос — классика жанра или тот самый долгожданный т. н. синергетический эффект!

Любой план инновационного развития территорий обречен на провал, если он не имеет экономической основы, ибо совершенно очевидно, что ему не суждено, воплотится в жизнь без жесткого государственного управления и контроля, поскольку столь сложный технически и сверх затратный экономически, инновационный поток — неизбежно обмелеет и засохнет и как следствие, распадется на жалкие осколки — по степени прибыльности, в рамках само регулируемых, а значит фактически непредсказуемых и неуправляемых процессов, стремящихся и настроенных в первую очередь на быстрое и легкое получение максимальных барышей с минимальными усилиями.

Предлагаемая модель градостроительного развития ищет пути достижения максимального эффекта от все возрастающих государственных капиталовложений, одновременно создавая условия и предпосылки для «правильного» развития рынка недвижимости с максимальной пользой для общества.

Роль местных властей наряду с государственными институтами в процессе реализации предлагаемой модели должна быть определяющей. Однако, крепко задолжали они своим гражданам, пора бы уже начинать возвращать свои долги — долг платежом красен! А то не ровен час можно и «загреметь» под все те же «фанфары» и тогда уже никакая «медь» не поможет.

• Изображения
• Медиа файлы