Новосибирский рынок недвижимости дрожит, но не падает

Новосибирская область традиционно занимает первое место в СФО и третье место в России по вводу жилья и объектов соцкультбыта. В 2014 году в регионе было введено 2млн 301 тысячи квадратных метров жилья. Неплохие показатели у года текущего: на 1 октября 2015 года застройщики передали дольщикам 1 млн 778 тыс жилой площади. Казалось бы, кризис не затронул строительный рынок. Темпы не ослабевают. Но за внешним благополучием статистики эксперты видят подводную часть айсберга, о которую могут натолкнуться строительные компании.

На сегодняшний день в Новосибирской области ведется строительство более 200 многоквартирных домов. Большая их часть была заложена еще в предкризисные годы, когда слово «санкции» никого не пугало, а рубль горделиво держал планку «чуть за тридцать». Строительный рынок — инертный. Неожиданные кульбиты экономики и повышение ключевой ставки Центробанка — не повод замораживать проекты. Потратив немало сил и средств на получение разрешительных документов и земли, девелоперам проще достроить дом и распродать квартиры пусть не с прибылью, но хотя бы по себестоимости.

Во многом ситуация на рынке была спасена государственной поддержкой ипотеки. Как только банковская ставка упала с 15% до 12%, застройщики, даже те, кто дышал на ладан, вновь оживились и поверили в себя. Сегодня ипотека на первичном рынке достигла рекордно низкой отметки — 9,5 процентов. Справедливости ради надо отметить, что на такую рисковую ставку соглашаются далеко не все банки, большей частью — негосударственные.

Между тем, не все аналитики однозначно одобряют впрыскивание бюджетных денег в банковский сектор. Критично настроен по этому поводу Алексей Холявченко, директор агентства недвижимости «Республика»:

-- Во всем мире рынок ипотеки ассоциируется со вторичным жильем. Покупка эфемерных квадратных метров на этапе котлована — всегда большой риск, и банки их зачастую недооценивают. Как владелец бизнеса, я заинтересован, чтобы мои клиенты покупали новостройки. Но как эксперт, я не советую брать стройку в ипотеку. Если застройщик разорится, то заемщику все равно придется выплачивать банковский кредит. Люди могут остаться без денег и без квартиры.

Обезопасить дольщика от всех неприятностей должен был закон о страховании ответственности застройщиков, введенный с 1 января 2014 года. Но и он претерпел изменения. Согласно поправкам, внесенным депутатами Госдумы, собственный капитал таких страховых организаций должен составлять не менее 1 млрд рублей (в настоящее время — не менее 400 млн рублей). Под такие критерии подходит всего десяток компаний.

Поправки к закону негативно были встречены новосибирским застройщиками, которые уже застраховали свою ответственность у других компаний и теперь будут вынуждены страховаться второй раз, а, значит, тратить дополнительные денежные средства.
Независимый аналитик Сергей Николаев считает, что в случае массового банкротства застройщиков никакая страховка не покроет убытки дольщикам. И зачем страховать всех подряд? В Новосибирске есть ряд строительных компаний, которые на протяжении многих лет ни разу не сорвали сроки строительства. Таких поощрять надо, а не облагать страховыми сборами.

Другая тревожная тенденция, замеченная экспертами — диспропорция между вторичным и первичным рынками жилья. Цены на «вторичку» с начала 2015 года плавно идут вниз, и, как считает Алексей Холявченко, директор АН «Республика», они могут упасть еще на 10−12 процентов до восстановления реального спроса. Вместе с тем цены на строящееся жилье не падают. С одной стороны, этому есть разумное объяснение. Растет себестоимость строительства, которая привязана к ценам на металл, бетон, электроэнергию, топливо.

Как объясняет директор по маркетингу и продажам компании «Сибкадемстрой» Динар Зарипов, строительные компании вынуждены бороться за клиента, предлагая ему более качественный продукт. В кризис потребители становятся более избирательными, они выбирают недвижимость на перспективу, как инструмент долгосрочных инвестиций. С этим утверждением согласен аналитик Сергей Николаев. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке сегодня составляет 56,6 тысяч рублей. Есть предложения и бюджетного жилья—от 25 тысяч рублей, и дорогого — более 80 тысяч рублей. И тот, и другой сегмент рынка имеет своего потребителя.

Специалист отдела новостроек АН «Росбизнес» Сергей Сутугин считает, что рынок недвижимости сегодня более предсказуем. У покупателя есть возможность выбирать жилье и по цене, и по качеству. Сам покупатель, по мнению риелтора, тоже меняется. Уходят с рынка профессиональные инвесторы, проще сказать, спекулянты, которые скупали новостройки в целях последующей перепродажи. Теперь это невыгодно. Раньше доходность инвестиционной квартиры составляла в среднем 30 процентов, сейчас от силы 5−10 процентов. А изменения в системе налогообложения, вступающие в силу с 2016 года, сделают невыгодным продажу квартиры, находящейся в собственности менее пяти лет.

Если с рынка уходят спекулянты, значит, будет падать спрос. И это уже заметно. По данным мониторинга Сергея Николаева, около 40 процентов квартир в новостройках не распроданы. Чтобы подогреть интерес к инвестициям, застройщики проводят акции, предлагают беспроцентные рассрочки, берут в зачет старое жилье в обмен на новое — trade in. Нельзя сказать, что это плохо, напротив, строительные компании стали вести более гибкую политику, подстраиваясь под рынок, но откровенный дисконт чреват банкротством.

В настоящий момент число долгостроев в Новосибирской области составляет 54 объекта. До конца текущего года правительство области обещает ввести в эксплуатацию 22 проблемных дома. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, эксперты советуют вкладываться только в надежные строительные компании, рейтинг которых можно проверить на сайте министерства строительства Новосибирской области. И лучше покупать жилье на высокой стадии готовности дома.

• Изображения
• Медиа файлы