В Новосибирске наметилась дискуссия о минимальном размере участка под застройку

В Новосибирске завязалась нечто вроде дискуссии на тему, связанную с минимальным размером участка под проекты комплексного развития территории, без заключения которых сегодня невозможно вести застройку в областном центре. Инициатор ограничений в лице областной прокуратуры, сначала предложившей ограничить минимальный участок пятью гектарами, еще в июне пошел на компромисс, снизив свои предложения до 2,5 га. Но и они вызвали критические замечания со стороны депутатов и застройщиков, разумно предположивших, что после введений таких новаций их число может резко сократиться. Власти Новосибирска, учитывая, что строительная отрасль в городе является одной из базовых, а от установленного минимума ей грозит падение доходов и сокращение рабочих мест, заняты поиском компромиссов. Прозвучавшие предложения в основном сводятся к тому, чтобы отложить нововведение на более долгий срок.

«Суть противоречий в том, что большие участки (а 2,5 га в городской среде – это очень существенно) могут сейчас позволить себе покупать и осваивать лишь крупнейшие девелоперы. Большинство участников рынка довольствуется меньшим. При ограничениях им придётся сворачивать бизнес, – отмечает издание «Центр деловой жизни». – Кроме того, раз уж предмет спора — формально — здесь точечная застройка, то сейчас она возможна лишь в центральной части города, где есть на то необходимость: есть маленькие участки, буквально околотки с ветхими домами, которые не привести в божеский вид без участия девелоперов, которым, в свою очередь нужен коммерческий интерес».
Осознавая страхи застройщиков, городские власти в настоящее время заняты поиском компромиссов. Еще в июне, когда состоялась первая дискуссия в официальном формате, вице-мэр и глава департамента строительства и архитектуры Евгений Улитко предложил ограничить площадь 1,5-2 га, отложив нововведение до осени следующего года. Но и эта инициатива не встретила восторга со стороны застройщиков и депутатов.

Последнюю на сегодняшний день попытку примирения власти предприняли на заседании комиссии по землепользованию и правилам застройки, где исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента Роман Берсон выступил с новой инициативой. Он предложил вести ограничения для КРТ на площади не менее 2,5 га в случаях, когда осуществляется перезонирование нежилых территорий под строительство жилья. Но ввести эту норму в жизнь можно было бы с 31 января 2028 года. В то же время на территориях, которые уже были зонированы под жильё, предлагалось новых ограничений по площади не применять.

Предложение, преследующее цель - ликвидацию «точечной застройки», собираются вынести на сессию горсовета уже в сентябре.

Вопросы экспертам:

Готовы ли власти Новосибирска на компромисс с девелоперами, пойдя на еще большее сокращение минимального участка под застройку? Какой участок можно считать минимальным для того, чтобы не допустить в Новосибирске «точечной застройки? Станет ли введение минимального размера участка для проектов КРТ ударом для строительного рынка, переживающего одно из сильнейших падений продаж за современную историю России? Приведет ли введение фактического запрета на «точеную застройку» к сокращению субъектов строительного рынка? К какому размеру минимального участка под застройку сегодня готовы девелоперы Новосибирска и на какую отсрочку нововведения они сегодня могут согласиться?

Камиль Джафаров, первый секретарь отделения КПРФ Центрального района Новосибирска:

Власти Новосибирска и профессиональное сообщество активно ищут компромисс, однако ключевой вопрос (размер минимального участка) остается открытым. Судя по всему, дальнейшее сокращение площади маловероятно, так как предложенный вариант уже является результатом компромисса с прокуратурой. Основная борьба сейчас ведется не столько за размер, сколько за условия применения нормы и отсрочку. Готовы ли власти сократить минимальный участок? На сегодняшний день власти, скорее всего, не пойдут на дальнейшее сокращение минимальной площади с 2,5 га.

Надзорное ведомство уже пошло на уступки, снизив свои первоначальные требования с 5 га до 2,5 га, и заявило, что эта позиция «сформирована, согласована и меняться не будет».
Строительное сообщество выступило с контрпредложением, которое фокусируется на условиях применения нормы (только для перезонирования нежилых территорий), а не на дальнейшем уменьшении площади. Они согласны на 2,5 га, но с важными оговорками.
Таким образом, дискуссия сместилась с цифр на механизмы и сроки.

Какой участок считать минимальным для борьбы с «точечной застройкой» единого мнения нет, и это является сутью конфликта. В дискуссии прослеживаются две основные точки зрения: Позиция прокуратуры и сторонников ограничений: Считают, что минимальный порог в 2,5 га — это разумный компромисс. По их мнению, участки меньшего размера не позволяют создать полноценную социальную инфраструктуру (школы, детские сады) и являются «точечной застройкой».

Позиция девелоперов, архитекторов и Минстроя: они утверждают, что проблема не в размере, а в качестве проектирования. Специалисты указывают, что около 75% действующих договоров КРТ заключены на участки от 0,35 до 2 га. Введение порога в 2,5 га автоматически заблокирует большинство этих проектов. Аргументируется это тем, что в центре города, где и происходит обновление ветхого фонда, физически нет свободных участков площадью 2,5 га. Застройка таких «околотков» — это единственный способ привести их в порядок. Архитекторы предлагают альтернативу: ввести обязательные мастер-планы для каждого проекта и рассчитывать реальную нагрузку на инфраструктуру, а не действовать по принципу «одного размера для всех».

Станет ли введение ограничений ударом для строительного рынка?
Да, все участники рынка (девелоперы, архитекторы, региональный Минстрой) сходятся во мнении, что это будет серьезный удар, особенно в текущих экономических условиях.
Потеря инвестиций: это лишит город внебюджетных источников финансирования, которые сейчас идут на расселение ветхого жилья и строительство социальных объектов. Взамен город получит деградирующие территории.

Риск повторения кризиса: Приводится пример Красноярска, где после введения аналогичных ограничений ввод жилья упал на 56%, а новых контрактов не заключалось.
Мнение Минстроя: министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов прямо заявил, что в текущей ситуации, когда рынок переживает падение продаж, такие решения «принимать достаточно опасно», и это может нанести серьезный ущерб отрасли.
Приведет ли это к сокращению субъектов рынка?
Да, этот риск оценивается как крайне высокий.

Монополизация: большие участки (2,5 га и более) по карману только крупнейшим девелоперам. Малый и средний бизнес, который осваивает небольшие площадки, будет вынужден уйти с рынка, что приведет к его монополизации.
Потеря рабочих мест: падение объемов строительства и сокращение числа игроков неизбежно приведет к сокращению рабочих мест в отрасли.
Предложение, которое девелоперы вынесли на рассмотрение, является их компромиссной позицией. Она включает три ключевых пункта:
Размер: согласиться на порог в 2,5 га.
Условия: применять это требование только для перезонирования нежилых территорий в жилые. Для участков, уже отнесенных генпланом к жилым зонам, новые ограничения не вводить.

Сроки (отсрочка): ввести новую норму в действие с 31 декабря 2028 года (или как минимум перенести на 2029 год, как предлагал один из застройщиков).
Таким образом, девелоперы просят не просто отсрочку, а смягчение самих правил игры, чтобы сохранить возможность работать на небольших, но критически важных для облика города участках в центре Новосибирска.

Сергей Лихачёв, «Центр развития региональной политики»:
Как решить спор по КРТ в Новосибирске?

Наше предложение, которое упирается в районную бюрократию
В мэрии Новосибирска не утихают споры вокруг КРТ (комплексного развития территорий). Прокуратура жестко требует укрупнять участки под застройку, чтобы искоренить точечные «свечки». Изначально ведомство настаивало на минимальном пороге в пять га, затем планку снизили до 2,5 га.
Застройщики бьют тревогу: больше половины текущих проектов в городе просто не впишутся в эти лимиты, так как многие участки имеют площадь меньше 1 или 2,5 га. Малый и средний строительный бизнес в мегаполисе окажется под угрозой уничтожения.
Дискуссия зашла в тупик. В качестве выхода из этого клинча мы предлагаем альтернативное решение: перенаправить ресурсы малых и средних застройщиков из перенасыщенного Новосибирска в муниципальные районы области.
Идея выглядит идеальным компромиссом: областной центр избавляется от точечной застройки, а райцентры получают новое жилье и инвестиции. Однако наш экспертный анализ показывает, что это предложение моментально разобьется о суровую реальность, если государство экстренно не вмешается.

Бюрократический капкан: почему бизнес боится нашего маршрута?
Главный кошмар инвестора в муниципалитетах начинается не во время стройки, а в момент сдачи. На строительном рынке региона хорошо известны прецеденты в крупных райцентрах области, когда полностью готовые коммерческие или жилые здания не могут ввести в эксплуатацию по три года.
Процесс приемки местными комиссиями часто превращается в абсурд:
«Синдром вахтера» и формализм: на местах застройщика способны годами гонять из-за не там вкрученной лампочки или лишнего сантиметра в дверном проеме, парализуя запуск объектов.
Дефицит квалификации и страх: В местных администрациях критически не хватает кадров, способных профессионально оценить современный объект. Из панического страха перед проверками сверху чиновники выбирают тактику бесконечных придирок и отказов «на всякий случай».
В итоге, пойдя по предложенному нами пути, бизнес рискует годами нести колоссальные убытки и обслуживать кредиты за простаивающее здание, пока на местах идет бумажный футбол.

Как заставить наше предложение работать?
Чтобы перенаправить бизнес в районы и спасти строительный сектор, региональные власти должны радикально изменить правила игры и взять на себя часть издержек:
Ликвидация местной приемки: Функции ввода объектов в эксплуатацию необходимо полностью забрать у районных администраций и передать на уровень областного Минстроя, где есть квалифицированные инженеры. Это защитит инвесторов от местечкового субъективизма.
Инфраструктурный щит: Регион должен взять на себя затраты или напрямую субсидировать девелоперам техприсоединение к изношенным сетям в муниципалитетах. Затраты на новые коммуникации малый бизнес в одиночку не потянет.
Гарантированный госзаказ: Контракты на выкуп квартир под социальные нужды (сироты, переселенцы, молодые специалисты) должны фиксироваться еще на стадии котлована.

Вывод
Предложенная нами децентрализация рынка — это способ спасти малый бизнес от ликвидации, но саму монополизацию Новосибирска она не остановит. Если небольшие компании уйдут в районы, городской рынок безраздельно займут 3–4 крупнейших холдинга, а цены на квартиры в мегаполисе все равно улетят в космос.
Наше предложение — это компромисс: мы даем малому бизнесу выжить и развить область, но государству придется признать, что городские окраины и расселение сложных бараков в центре теперь полностью лягут на плечи монополистов.

Олег Викторович, общественник, президент АНО «Дом с часами»:

Что касается застройщиков, то «эта музыка будет вечной». Они постоянно прибедняются и жалуются на судьбу, но, по факту, это «крокодиловы слёзы», очередная попытка снять все барьеры и продолжать ударными темпами уничтожать город, его идентичность, привлекательность и индивидуальное лицо. Уничтожать исторический город, который складывался в разные эпохи и стал столицей Сибири, как раз благодаря труду наших предшественников. Именно этот город дорог местным жителям и привлекателен для гостей Новосибирска. Иначе говоря, это и есть потенциал города, который при правильном подходе озолотится с помощью наследия!

Строительное лобби постоянно мурыжит заезженную пластинку про «развитие», «бизнес», а на деле мы имеем катастрофическую картину, когда город теряет своё лицо, свой характер, свою уникальность, а местные жители теряют условия для нормальной жизни. За редкими исключениями, это сплошь и рядом! К примеру, трагическая судьба #домасчасами, где во двор влез с «точечной застройкой» господин Гиберт К.К., а потом подключился господин Бойко А.В., который окончательно уничтожил нормальные, комфортные условия проживания для жителей трёх многоквартирных домов. Уничтожил открыточный вид на легендарный «Дом с часами», где нарушена охранная зона памятника архитектуры регионального значения и абсолютно убита среда обитания. Гиберт начинал строить здание в восемь этажей, а Бойко накинул ещё пять, чем полностью уничтожил замысел группы архитекторов под руководством Б.А. Гордеева, а главное создал проблемы для легендарного здания. Всё ради получения дополнительной, коммерческой площади в БЦ «Моsт» и строительства пентхауса для дочурки!

Как видите, местные застройщики довольно успешно находят общий язык с чиновниками мэрии и минстроем. Мало того, они успешно находят компромисс с МинЖКХ и т.д. и т.п. Для понимания, министерство строительства платит бюджетные средства за аренду своих помещений в БЦ «Моsт», перекачивают наши с вами средства в карман частника, а кроме того, ради успешной сдачи в аренду площадей в выросших на ул. Коммунистической БЦ и организации парковки для арендаторов и офисного планктона, абсолютно хамским, коррупционным способом улицу сделали с односторонним движением, чем ещё сильнее осложнили жизнь местным жителям. «Вишенкой на торте» постоянные раскопки на улице, где каждый год «разыскивают золото Колчака», т.к. нужно давать отопление и давление воды в высотные здания. Мандат депутата заксобрания отлично монетизирует расходы Бойко на его приобретение!

Тоже самое происходит на многострадальной улице Красноярской, где тот же Бойко развернулся не на шутку! Это один пример, который ярко иллюстрирует беспредел от подобных застройщиков. Один индивидум получает прибыль и место кормления, а всё остальные жители и город – постоянный геморрой!

Либо вспомним гадкую историю ЖК «Маяковский», который стоил карьеры губернатору В.А.Юрченко, где строили восьмиэтажную гостиницу, которая «облагородит место и даст благоустроенный участок для горожан», а получили мёртвую зону за забором из за которого даже остановочный павильон выставили на тротуар Красного проспекта. Или здание на ул. Обской от господина Павлова, которое перекрыло историческую улицу и заняло общественное пространство, или попытка сноса к/т «Металлист» (ОКН) от господина Гаврилова или «затопляемый парк на реке Ельцовке», который пожирает бюджетные средства. Примеров слишком много и все они ярко иллюстрируют культ золотого тельца, а не развитие города и его среды!

Мы уже видим депрессивные территории гетто и маятниковую миграцию автотранспорта, которая заперла город в глухих пробках, а центр превратился в место всеобщего наплыва автотранспорта. Из места жизни и культурного отдыха он превратился в транспортный хаб с разнообразными питейными заведениями, где каждую ночь пьяная публика нарушает правила социалистического общежития! Город в опасности! Есть примеры качественной архитектуры, но они создают закрытые анклавы, которые отрезаны от городской среды стилобатами и заборами, а в дополнение к этому – тотальное уничтожение озеленения, либо под парковку, либо для освоения бюджета! Центр выпластали весь по басенки мадам Терешковой о водно-зелёном каркасе города.
Что касается «монополизации рынка, падения продаж и ввода жилья», то это уже происходит, хотя весь горсовет и заксобрание забито застройщиками, а виной тому даже не высокая ключевая ставка Центробанка, а запредельные цены на убогие «квартиры-студии» с весьма сомнительным качеством строительства!

Конечно, надо снижать ставку и вернуть льготную ипотеку, но только для принципиально иной застройки города, где создаётся гуманная, удобная, благоустроенная, озеленённая городская среда с развитым соцкультбытом, а не то, что потребителю впаривают сейчас за «конский ценник», где, по разным оценкам, от 40% цены, это различные согласования и коррупционные издержки!

Именно по этой причине народ активно ринулся в ИЖС. За цену двухкомнатной «квартиры-студии», можно построить приличный, уютный домик с приусадебным участком на природе, чтобы не проживать в многоэтажных «сотах» с отсутствующей звукоизоляцией и вечно работающей дрелью, топотом над головой, лаем собак, звуком гулянки у соседей и «музоном дыц-дыц-дыц»...
Мне не интересно на какую отсрочку «готовы согласиться застройщики». Тем более те, которые готовы строить и на шести сотках.

Вся модель «строительного рынка» и «градостроительной политики», которая сложилась за последние четверть века – глубоко порочна и деструктивна, а редкие положительные примеры, только подчёркивают убогость отмирающей и агонизирующей системы.
Именно по этой причине, я уверен, что мега-проект Русского авангарда не закрыт, а как никогда жив и актуален!

Комплексная, гуманная застройка конструктивистов, их удивительная работа с пространством заслуживает пристального изучения и внедрения в нашу действительность. Мы взяли у них технологии, но абсолютно забыли о содержании учения! Идее самой гуманной архитектуры в мире и ином подходе к пространственному развитию!
Мне не жалко «циклопа», а вот за город, страну и её жителей я переживаю! Благодарю!

Федор Григорьев, журналист, председатель клуба «За огненные строки»:

Проблема современной государственности России в том, что она существует для большого бизнеса. И эта модель отношений повторяет себя на всех уровнях. Поэтому вопрос «бизнес для города или город для бизнеса?» при всей своей абсурдности имеет ответ еще более абсурдный. Об этом можно судить по дискуссии между прокуратурой и застройщиками. Во-первых, мне непонятно, почему нельзя принимать закон под каждый конкретный участок города, где планируется КРТ? То есть надо повысить статус каждого проекта на базе результатов его обсуждения среди жителей. Во-вторых, городское сообщество вправе регулировать муниципальное законодательство, которое по логике, сначала должно учитывать интересы города, и только потом – бизнеса. Если есть противоречие, пускай бизнес ищет свой профит в области на восстановлении деревень с коровниками и дорогами. А для того, чтобы этот вариант выглядел в его глазах привлекательно, существует Правительство области. Так должно быть, но я понимаю, что скорее всего, так не будет, пока действует американская Конституция РФ, данная нам не для роста, а для стагнации. Да и с кадрами у нас тоже не все ладно – «настоящих буйных мало».

Алексей Голомазов, политический эксперт, автор канала «Государь»:
Новосибирск: между инфраструктурой и балансом интересов в споре о КРТ

Спор вокруг минимального размера участков под комплексное развитие территорий в Новосибирске вышел далеко за рамки технических нормативов – он стал настоящей информационной баталией, которая готовится к новой волне в преддверии осенних сессий Горсовета и Заксобрания. Пока прокуратура в своих требованиях идёт на попятную, но ситуация далека от разрешения.

В центре дискуссии – поиск баланса: застройщики обеспечивают городу инвестиции, налоговые поступления и рабочие места, но при этом застройка не должна идти в ущерб другим экономическим интересам, включая развитие прибрежных зон и реки, а также формирование комфортной городской среды.

Ключевой тезис, который разделяют и власти, и часть профессионального сообщества: застройщики обязаны обеспечивать инфраструктуру. Именно ради этого и введён механизм КРТ – чтобы новые кварталы не появлялись как изолированные «свечки», а сразу включали школы, детские сады, дороги и общественные пространства. С рынка уже уходят девелоперы, которые прежде хаотично «втыкали» высотки без учёта нагрузки на город: новые правила отсекают именно такой подход, оставляя пространство для более системного развития.

При этом Новосибирск – город молодой и быстрорастущий, поэтому стабильный генплан – важнейшая цель, но пока правила игры приходится формировать на ходу. Это объясняет и остроту споров: нет устоявшихся, годами проверенных механизмов, и каждое решение становится прецедентом. Отсюда и характер противостояния: это не просто согласование цифр, а борьба позиций в информационном поле.

Важно сохранять баланс: уход с рынка многих игроков, особенно малого и среднего бизнеса, способен ослабить городскую экономику, снизить темпы расселения ветхого жилья и сократить внебюджетные вложения в социальную инфраструктуру. Уже сейчас эксперты предупреждают о риске монополизации рынка, когда проекты смогут реализовывать только крупнейшие холдинги, а это в перспективе может привести к росту цен и снижению гибкости градостроительной политики.

Кроме того, застройка не должна вестись в ущерб другим стратегическим интересам города. Комплексный подход предполагает не только квадратные метры, но и сохранение общественных пространств, рекреационных зон, транспортной связности.
Таким образом, компромисс должен опираться на три опоры: обязательства застройщиков по инфраструктуре, защиту экономического потенциала города и учёт долгосрочных интересов развития территории. Решение, скорее всего, будет найдено не в радикальном снижении порога площади, а в уточнении правил применения нормы, отсрочке её внедрения и более тонкой настройке механизмов КРТ с учётом специфики районов и уже реализуемых проектов.
 

• Изображения
• Медиа файлы