Воспоминания о будущем: что мешает доступному жилью?

«Поскольку время бесконечно, до настоящего момента уже протекла бесконечность, то есть всякое возможное развитие должно уже было осуществиться. Следовательно, наблюдаемое развитие должно быть повторением». (Фридрих Ницше)

Часть 1

Строительный бум, так согревающий души власть предержащих, как бы косвенно подтверждающий их смутные надежды и представления об универсальности и всесилии т. н. «саморегулируемого рынка» и соответственно, правильности избранного курса, содержит, тем не менее внутри себя сокрытый от глаз «до поры до времени» разрушительный потенциал самоуничтожения. Попробуем разобраться в этом удивительном феномене?!

Строительные предприниматели с некоторых пор работают теперь на так называемый обезличенный спекулятивный жилищный рынок и в соответствии с основным законом товарно- денежных, или попросту рыночных отношений, должны иметь на рынке максимально возможное число условно готовых товаров — т. н. «квадратов». Если прежде предприниматель строил со спекулятивными целями одновременно каких-нибудь один — два дома, и как правило «под ключ», то теперь, для того, чтобы быть полноправным участником сформированного спекулятивного жилищного рынка, он должен купить или арендовать значительный участок земли и возвести на нем множество единообразных домов — полуфабрикатов, пускаясь, таким образом, в рискованное предприятие, многократно превосходящее размеры его состояния.

Когда наступает кризис, как это уже было в 2008 году и приостанавливается уплата очередных авансов, терпит крах все предприятие; в худшем случае дома остаются недостроенными до наступления более благоприятного времени, а в лучшем, что бывает крайне редко, они продаются с молотка за полцены новому предпринимателю.

Таким образом, жилищный кризис в современном понимании, это неизбежное следствие не регулируемого или само регулируемого, что в сущности одно и то же, расширения массового капиталистического строительного воспроизводства. Без спекулятивных построек многоэтажек по «упрощенке» и притом во все возрастающих объемах не может по настоящему преуспеть теперь ни один строительный предприниматель.

При этом размеры товарных масс, создаваемых капиталистическим, частным производством определяются исключительно масштабом этого производства и субъективной внутренней потребностью в постоянном его расширении, а отнюдь не реальными объективными общественными потребностями в сфере жилищного строительства, обусловленными гармоничным балансом спроса и предложения, подлежащего удовлетворению.

" … И нам при увеличении скорости строительства жилья ни в коем случае нельзя повторить те же самые ошибки, которые были допущены в других странах, в Штатах в частности. Никаких ценовых пузырей здесь надувать нельзя ни в коем случае, всё должно быть очень гармонично и в экономике, и на строительных площадках …". В. В. Путин. Истра 16.04.2012.

В результате возникающего, вопиющего дисбаланса между спросом и предложением, ситуация на жилищном рынке такова, что при массовом производстве непосредственным и самым массовым покупателем может быть только оптовый купец — его величество «спекулянт многоликий» (банки, агентства недвижимости, риэлторы, перекупщики и прочая, прочая, прочая.).

Отсюда процесс воспроизводства на рынке жилья, в известных границах, совершается в прежнем или скорее даже в расширенном масштабе, хотя выброшенные из него «товары» или т. н. «квадраты» в действительности не перешли в полной мере в сферу индивидуального потребления… То есть нормального оборота рынка фактически не происходит. Но до тех пор, пока удается так или иначе продавать продукт, все идет как будто бы нормально с точки зрения правящего тандема — государственного чиновника и капиталистического производителя (государственно частное партнерство).

Таким образом, производство прибавочной стоимости, а вместе с ним и индивидуальное потребление самого капиталиста и курирующего его государственного или муниципального чиновника, при этом может неуклонно возрастать, и весь процесс воспроизводства может находиться в самом цветущем состоянии. Однако, весьма значительная часть товаров, в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости, да еще на бумаге в статистической отчетности, а в действительности же она может оставаться непроданной в руках спекулянтов-перекупщиков еще долгое время (годами), и следовательно фактически все еще находиться на рынке.

Так постепенно, год за годом зарождается кризис перепроизводства или затоваривание рынка и постепенная стагнация, застой или т. н. пресловутая стабилизация на самом низком уровне потребления, когда один поток товаров следует за другим и наконец, обнаруживается, что прежний поток лишь по видимости, фиктивно поглощен потреблением. Товары прежних потоков еще не превращены в наличные деньги, как уже наступают сроки платежа за них. Владельцы их вынуждены будут, рано или поздно, объявить себя несостоятельными банкротами или же, чтобы произвести платежи, должны будут продавать свой товар по какой угодно цене. Этому постоянно грозящему обвалу, в немалой степени, способствует в том числе, появление на свет банд безудержных спекулянтов и фиктивных предпринимателей на рынке жилья, которые в свое время превозносились как образец успешной предприимчивости, что в конечном итоге подорвало стремление активной части общества к способам медленного обогащения при честном предпринимательстве. Именно это обстоятельство было и до сих пор остается источником всеобщего недоверия к «новой» экономической политике.

Более или менее состоятельные российские граждане утратили доверие к стране и пытаются купить недвижимость за границей, но абсолютное большинство нуждающихся в отчаянии, сдаются в ипотечное рабство новоявленным суверенным ростовщикам. Такая ситуация не имеет никакого отношения к действительному состоянию спроса на жилье. Она имеет отношение лишь к возведенной в абсолют необходимости превратить залежалые и недоступные для большинства жилищные товары в ипотечные продукты и деньги любой ценой.

Общество неискушенных новообращенных потребителей сбито с толку мини-бумом в потребительских расходах, простимулированного увы, не бурным ростом отечественного промышленного производства и опережающим зарплату ростом производительности труда, т. е. настоящими факторами подлинной стабильности и благополучия, а активно проводимой государственной политикой расширения и всеобщей доступности для населения ничем необеспеченных кредитов, т. е. надуванием того самого «пузыря». И тогда разражается кризис. Он проявляется не в непосредственном уменьшении потребительского спроса, спроса в целях индивидуального потребления, а в сокращении обмена капитала на капитал, и как следствие к сужению процесса воспроизводства капитала.

Вероятно, было бы простым упрощением сказать, что кризисы происходят по причине недостатка платежеспособного потребления или платежеспособных потребителей. Капиталистическая система не знает никаких иных видов потребления, кроме потребления оплачиваемого. То, что товары «квадраты» не могут быть проданы, означает лишь одно: для этих товаров не находится платежеспособных покупателей, т. е. потребителей.

И когда государственная власть вновь попытается обосновать причину жилищного кризиса, в том числе утверждая, что работающие получают слишком малую часть своего собственного продукта и что, следовательно, беде можно помочь, если он будет получать более крупную долю продукта, т. е. если его заработная плата возрастет, то в ответ достаточно только заметить, что кризис 2008 года разразился тогда, когда произошло реальное общее повышение заработной платы и работающие действительно стали получать более крупную долю той части готового продукта, которая предназначена для потребления.

Такой период — с точки зрения здравого смысла — должен был бы, напротив, отдалить кризис. Однако произошло обратное, наглядно показавшее, что капиталистический способ производства объективно заключает в себе условия, которые не зависят от доброй или злой воли капиталистов и госчиновников и которые допускают относительное благополучие или стабилизацию только на короткое время, да и то всегда лишь в качестве буревестника очередного кризиса.

И наконец, самое прискорбное произойдет позже, в период преодоления последствий очередного кризиса, когда потери частных капиталистов и ростовщиков — банкиров будут компенсироваться за счет государственного бюджета, т. е. за счет богатства всего общества (общественного фонда потребления). В этом ряду попытки дополнительно профинансировать ипотеку за счет государственного бюджета — всего лишь разгонка спроса без учета того, что будет происходить с предложением.

Необходимо прекратить всякую господдержку банкам, владеющим значительным непроданным жильем, чтобы побудить их реализовать это жилье, снизив тем самым его остающуюся неоправданно завышенной цену, тем самым проявив заботу о собственных гражданах, а не о наживающихся на их бедах спекулянтах. Такого рода новый коммунизм, где привилегированной становится только одна сторона — правящий класс капиталистов и финансовых спекулянтов, аморален и не допустим, а подобного рода «антикризисные» программы являются лишь «затыканием дыр».

Только сняв с застройщиков финансовые обязательства по сооружению коммуникаций, подключению к сетям и земельной ренте можно хоть как-то способствовать развитию строительства нового доступного и качественного жилья. И только лишь после этого станет вновь актуальным развитие адекватного кредитования населения на покупку этого жилья. Это необходимое, но недостаточное условие.

Основной крен государственной политики должен быть направлен на то, чтобы увеличить предложение и таким образом сбить спекулятивную цену. По классической теории цена формируется в зависимости от кривой спроса и предложения. Чем выше будет предложение, тем ниже будут цены на жилье.

Поэтому самый основной тезис, которого не хватает в государственной жилищной политике — это предложение жилья со стороны государства. Ничто не мешает государству либо вернуть госсобственность, либо организовать государственные строительные компании, либо самое простое — разместить госзаказ на государственное арендное жилье (некоммерческая аренда) в частных строительных компаниях по приемлемым ценам и предложить его на рынке, тем самым сбив спекулятивные цены и за счет уменьшения перечисленных расходов, можно добиться кардинального уменьшения издержек и самих частных строительных компаний.

И это было бы гораздо более эффективное освоение государственных капитальных вложений, поскольку нигде в мире частный собственник — капиталист не является более эффективным, чем государство. Ибо эффективность частника и государства несоизмеримы, и они оцениваются по разным критериям. У частника критерий эффективности — прибыль, а у государства — жизнеспособность целого (страны). Диктат т. н «саморегулируемого рынка» может привести и уже приводит к опасной, не регулируемой деформации всей жилищной сферы, и государство в цивилизованных странах, в т. ч. и в России, должно постоянно корректировать положение путем соответствующих бюджетных инвестиций в целях стимулирования нового предложения на рынке доступного жилья — предложения соответствующего массовому спросу.

Государство должно активно вмешаться и решить вопрос жилья в ближайшие годы, на каком-то минимальном, но достойном для человека уровне. Дело за малым, чтобы безусловно правильные слова становились наконец реальными делами и лишь тогда действительно «…всё будет очень гармонично и в экономике, и на строительных площадках»

Часть 2

«Разврат завтракает с Богатством, обедает с Бедностью, ужинает с Нищетою и ложиться спать с Позором» Бенджамин Франклин

«В 2013 наблюдался рост цен и объемов на рынке недвижимости. По данным агентства недвижимости «средневзвешенная цена предложения в многоквартирных домах на рынке жилья в Новосибирске на конец сентября подошла к отметке составляет 60,0 тыс. руб. за квадратный метр. А с 31.12.2010 цены выросли в целом на 20%".

И этот рост продолжается, причем по всем направлениям. Но зато ощутимо снижается накал политической борьбы. А в результате — стабилизация. Однако есть и обратная сторона у такого рода стабилизации — нация по-прежнему дрейфует к крайней степени нравственного упадка, когда страсть к наживе, всеобщая жадность, разврат и жажда удовольствий превышают здравый смысл. Короче — картина маслом. Но пейзаж был бы не полный, не прибавь мы сюда еще тучные стада социальных паразитов — всех этих бизнес, шоу, спорт, нац… и прочих мэнов.

«В стадах нет ничего хорошего, даже если они послушно бегут вслед за тобой», прозорливо предупреждал в свое время, «власть предержащих», Ф. Ницще.

А в то же самое время, сверх прибыли корпораций продолжают расти, а реальная зарплата работников уменьшаться или в среднем «по больнице» подрастать, но только уже гораздо меньшими темпами. Но все еще актуален лозунг: «жизнь стала лучше, а жить соответственно становится гораздо веселей». Предметы прежде недоступной для большинства электората «роскоши»: долгожданная колбаса, айфоны, айпады, машины и прочий иностранный инвентарь, стали широко распространенными и доступными — люди покупают, покупают и покупают…

Особенно активно идет торговля — спекуляция жилой недвижимостью. Постоянно внушаемые народонаселению представления о её (спекуляции) непреходящей ценности и полезности обусловили постоянный и неуклонный рост стоимости всего и вся. Общество неискушенных новообращенных потребителей, движимое стадными инстинктами, сбито с толку бумом в потребительских расходах простимулированного, увы, не бурным ростом отечественного промышленного производства и опережающим рост зарплаты повышением производительности труда, т. е. настоящими факторами подлинной стабильности и благополучия, а активно проводимой государственной политикой расширения и всеобщей доступности для населения ничем необеспеченных кредитов, т. е по сути, дестабилизирующей политикой стимулирования неограниченного потребления (спроса).

Но рынок потребления духовного или материального, без разницы, и это доказано всей мировой и нашей историей, без государства гармонично развиваться не может. Предположим, что мы, каким то образом отладили поставку на рынок продовольствия, то дальше он начинает доводить людей до вполне реального ожирения — вместо того чтобы ограничиться здоровым минимумом, а высвободившиеся силы перенацелить на другие более возвышенные цели, например на стимулирование инвестиций в создание рынка доступных и качественных типологий не коммерческого, арендного малоэтажного жилья. Очевидно, сейчас нам нужны принципиально новые подходы к государственному управлению в сфере жилстроительства.

Однако, в настоящее время, степень эффективности управленческих решений и финансово-экономических мер, как средства сохранения пресловутой стабилизации, этой «священной коровы» государственной власти, и выведения экономики из депрессивного состояния и создания барьера против возможных спадов в будущем, все еще далека от того, на что рассчитывали их незадачливые инициаторы — вечные давосские «студенты». Неожиданное для ньюреформаторов наступление нового экономического кризиса в 2008 г.— лучшее тому доказательство. Вместе с тем реформы «нового курса», вопреки заявлениям национального лидера (послание ФС декабрь 2012) о приоритете сугубо частно — собственнического, мелкобуржуазного (миллионы частных собственников — свободных предпринимателей) характера российского капитализма, на деле могут оказаться лишь ширмой для дальнейшего усиления гнета государственно-монополистического капитала — этого «троянского коня» российской государственности.

Государственные расходы — один из важнейших признаков и институтов государственно-монополистического капитализма. Их резкое и устойчивое возрастание за относительно короткий срок и есть одно из доказательств, трагического перерастания монополистического капитализма 90-х, в государственно-монополистический капитализм 2000-х. Это косвенно, подтверждает и текущая государственная жилищная политика, состоящая в активизации государственной поддержки жилищных программ, стимулирующих преимущественно спрос на коммерческое жилье разнообразных типов, через обеспечение максимальной доступности для населения жилищных займов (ипотеки), должных, по замыслу авторов в кратчайшие сроки трансформировать традиционное малодоступное городское преимущественно многоэтажное домостроение в пресловутую «одноэтажную Россию».

Однако при этом надо иметь ввиду, что государственное стимулирование только спроса, в современных условиях, в условиях разбалансировки жилищного рынка — это однозначно антирыночное, а следовательно и антигосударственное занятие, поскольку вопреки объективным законам экономики, создает благоприятные условия для удивительного и необъяснимого, с точки зрения здравого смысла, роста объемов и цены на строительную продукцию одновременно?!

До сих пор предпринимаемые попытки влиять на процесс создания продукта (квартир), с целью его оптимизации на завершающей стадии строительной цепочки — на стадии приобретения (покупки), когда монопольно высокая цена на коммерческое жилье практически уже сформирована, совершенно бесперспективны и недопустимы?!

Формируя рынок жилья, государство должно действовать по рыночным принципам и вследствии этого, его прямым долгом и священной обязанностью является сбалансированное стимулирование спроса и предложения, при этом основной крен текущей государственной жилищной политики надо направить на то, чтобы на порядок увеличить предложение государственного, некоммерческого (арендного) малоэтажного жилья и таким образом сбить спекулятивную цену.

Решение жилищного вопроса требует не активизации строительства как такового, а повышения степени доступности жилья для обычных граждан. Следует осуществить массовую программу строительства малоэтажного жилья экономического класса по современным дешевым технологиям с технической и социальной инфраструктурой с обязательным учетом предложений Президента Р. Ф. о безвозмездном предоставлении земли для такого рода строительства.

«Земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты — бесплатно (в обмен на ограничение продажной цены жилья «- пишет в своем ежегодном послании Президент.

И предоставлять его надо по договорам социального найма. Пока этот фундаментальный подход не изменится, решение жилищной проблемы остается невозможным вне зависимости от динамики ввода в строй нового жилья. Именно, исходя из этих соображений, сейчас должна формироваться новая институциональная база для проведения активной градостроительной и жилищной политики государства на ближайшие годы в целях:

1. создания соревновательной (конкурентной) среды в сфере жилищного строительства за счет формирования альтернативного коммерческому, сектора доступного государственного арендного (съемного) жилья экономического класса на базе государственного заказа, через механизм государственно — частного партнерства (ГЧП) с применением преимущественно высокоплотной малоэтажной застройки городского типа;

2. планомерного и научно-обоснованного территориального развития с использованием разработанных и утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зонирования и что особенно актуально, обеспечение необходимыми ресурсами планов их реализации;

3. эффективного и бережного освоения народных бюджетных средств на возвратной основе (налоговые отчисления в бюджет), обусловленное спецификой применения государственного заказа на основе ГЧП (государственно-частного партнерства);

4. обеспечения государственным арендным (социальным) жильем наиболее важных прорывных, инновационных направлений экономики регионов, как стимулирующего фактора возникновения дополнительных рабочих мест;

5. подготовки условий и предпосылок для ввода (учета) вновь возводимого жилья со 100% степенью готовности «под отделку»;

6. ориентации на опережающее развитие инфраструктурных направлений рынка строительства жилья — инженерная подготовка (документация, строительство) площадок нового жилищного строительства;

7. разработки нормативной базы для реализации положений Земельного кодекса РФ в части безвозмездного предоставления земли под строительство социальных типов жилья через процедуру конкурсного отбора с учетом государственных приоритетов по доступности и качеству;

8. внедрения прогрессивного общеевропейского стандарта — по квартирного статистического учета вводимого жилья, вместо «накачанных» валовых показателей в тыс. м2, не отражающих, по субъективным причинам, реального положения с обеспеченностью жильем населения.

Понятно, что эти планы невозможны без активного государственного влияния и разнообразных форм госрегулирования: налогового, промышленного, территориального, градостроительного или какого либо иного, притом вне зависимости от дефицита или профицита финансов.

Такой подход играет главную роль в обеспечении экономической устойчивости в большинстве промышленных стран с устойчивой рыночной экономикой, где сила экономического кризиса проявляется прежде всего, в резком падении промышленного производства и закредитованности субъектов и объектов экономического пространства. Нет необходимости объяснять, что это особенно актуально стало в последнее время и для России.

И все-таки главная надежда в том, что благодаря существующим планам по решению жилищной проблемы и строительству ежегодно до 100 млн. кв. метров жилья, наша страна сможет выйти из кризиса и уровень промышленного производства станет постепенно повышаться, знаменуя собой начало выхода экономики из затяжной рецессии.

Такой, по настоящему, государственный подход, окажет громадное психологическое воздействие на миллионы россиян, вызвав кардинальные изменения в массовом сознании. Он решительно пошатнет культ бизнеса, который был создан за два десятилетия господства монополий. И неудивительно, что массовая психология стала возлагать вину за разрушительное экономическое потрясение на тех самых «капитанов индустрии», которых еще недавно принято было обожествлять. Заслуга кризиса в том, что он воочию показал и показывает полнейшую несостоятельность идей всемогущества частнопредпринимательского индивидуализма и «созидательной» роли крупного бизнеса.

Пришла пора воплощения идеи государственного капитализма и государственного регулирования базовых отраслей экономики, а по сути дела социалистических идей, и модернизации правовых институтов в целях упорядочения под эгидой государства социальных отношений, ока¬завшихся в результате неконтролируемого хозяйничанья крупного капитала на грани опасного предела.

Государственный капитализм становится новым вызовом современной экономике, используя преимущества открытых свободных рынков и в то же время закрывая ключевые наиболее уязвимые сектора национальной промышленности. Он мобилизует ресурсы государства, стимулирует инвестирование в создание так необходимых сегодня совместных предприятий между иностранными и национальными компаниями для трансферта знаний и технологий и при этом осуществляет контроль над ключевыми предприятиями и естественными монополиями, субсидируя их гармоничное развитие и экспансию за рубеж.

Государственный капитализм может с полным основанием зачислить в свой актив наиболее успешную крупную экономику мира — китайскую. В России же пока, с маниакальной настойчивостью достойной лучшего применения, внушают общественности идею, что присутствие государства в экономике должно быть минимальным, поскольку якобы частные компании эффективнее государственных; что частный бизнес — это фактически синоним конкуренции и, следовательно, снижения себестоимости и потребительских цен, обновления производства и всеобщего процветания.

Но стоит заметить при этом, что касается конкуренции, снижения цен и всеобщего процветания, то у всех еще в памяти реформа РАО ЕЭС, которая проводилась под этими же лозунгами. Теперь, когда приватизация состоялась, а тарифы на электроэнергию растут ежегодно на десятки процентов, об этом вспоминать как-то неудобно. Не очень-то падают (скорее наоборот) и цены на бензин после приватизации нефтедобывающих компаний в 1990-е годы.

Но главное заключаются в том, что частные компании не решают содержательные государственные задачи, и грандиозные планы модернизации экономики страны могут оказаться под большим вопросом. Уже доказано, что противопоставление частного бизнеса, государственному, не конструктивно.

Более того, повсюду в мире имеет место усиление позиций государства, особенно в странах, озабоченных проблемами индустриализации и устойчивого быстрого экономического развития, к которым с полным правом относится и Россия.

На самом деле нет существенных различий в эффективности между частными и государственными компаниями, поскольку в современной экономике функция управления должна быть отделена от собственности, и между частными и государственными компаниями должен происходить интенсивный обмен кадрами. В результате эффективность экономики будет определяться не формой собственности, а исключительно компетенцией и профессионализмом конкретных руководителей «Кадры решают все…»

• Изображения
• Медиа файлы