Как избежать обмана при покупке жилья?

Новосибирск периодически занимает абсолютно непочётное первое место в России по числу обманутых дольщиков. Все усилия властей по исправлению положения до сих пор оканчиваются полным конфузом. И, по всей видимости, такая ситуация будет сохраняться еще достаточно долго. Как избежать печальной участи обманутого дольщика, рассказывает известный адвокат Олег Сухов.

Когда застройщики — обычные граждане или «дутые» строительные компании

То и дело возникает очередная волна сносов многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС и в дачных поселках. Только в Подмосковье выявлено более 400 объектов, числящихся в реестре на снос, и все их жители рано или поздно могут остаться без крыши над головой.

В большинстве случаев они возводились и продавались частными лицами, то есть обычными гражданами. Последние покупали дачные участки и строили на них многоквартирные дома, что приносило баснословные прибыли, порой до 600%. Покупатели также значительно экономили, стоимость квадратного метра на 20−30% была ниже аналогов в «обычных» квартирах.

Десятки таких домов уже снесены или планируются к сносу, по многим вынесены решения, и жители ждут своей очереди остаться на улице. Судебные процессы идут по всей стране. И несмотря на то, что борьба с мошенниками, возводящими и продающими подобные незаконные площади, началась более семи лет назад, проблемное жилье по-прежнему продолжает строиться и пользуется популярностью у покупателей.

За мошенничество осуждены некоторые предприимчивые продавцы: в Московской области — Виктор Иванович Холод, застройщик дома в Вешках. Поселок Вешки в Мытищинском районе Московской области — первый публичный, самый громкий прецедент по сносу многоквартирного дома. Все его жители остались бомжами и не получили никакой компенсации.

В Иркутске за мошенничество осуждены супруги Сергей и Ирина Трухановы, незаконно строившие и продававшие многоквартирные дома без разрешений на строительство на земельных участках, не отведенных для этого целей. В Махачкале к четырем и пяти годам лишения свободы приговорены руководители дагестанских строительных фирм.

От редакции: Еще один вид квартирного мошенничества — это сбор средств у частных инвесторов на постройку квартир с последующим присвоением полученных денег. Для Новосибирска типичный пример — ООО «Неоград-Инвест» с её жилым массивом «Закаменский» и 1,5 (!) тысячами обманутых дольщиков.

Не всегда ЖСК -- выход

В соотношении договор — обманутый покупатель на рынке недвижимости лидирует схема продаж через жилищно-строительные кооперативы. Еще с начала двухтысячных годов различные виды кооперативов (потребительские, строительные, накопительные) имели огромную популярность у мошенников. За последние 15 лет десятки подобных организаций кидали своих клиентов. Многие тысячи несостоявшихся собственников помнят такие кооперативы, как ПИК «Общее дело», ПИК «Строим вместе» и другие ЖСК. Схема деятельности любого из них — удовлетворение жилищных потребностей пайщиков за счет средств новых членов, то есть любой кооператив — это не что иное, как классическая пирамида.

Однако не всегда кооперативы вообще приступают к строительству, известно достаточное количество примеров, когда деньги лишь собирались со вступающих в члены ЖСК, но дома возводиться так и не начинались.

Причины популярности рассматриваемых схем у преступников — отсутствие ответственности. ПИК и ЖСК освобождены от возмещения пени, штрафов, неустоек, убытков. Кроме того, возврат внесенных в кооперативы средств при расторжении договора возможен только по прошествии длительного времени: от нескольких месяцев до нескольких лет, до прихода нового члена или образовавшихся из других источников достаточных для возврата активов. Подобная законная безнаказанность всегда порождала огромное количество кооперативов, а соответственно, и число обманутых ими несостоявшихся покупателей недвижимости.

В настоящее время планируется к подписанию проект Федерального закона № 479905−6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно указанному нормативному документу, кооперативы существенно ограничат в правах, а именно, им будет запрещено возводить одновременно более одного дома, этажность домов ограничится тремя этажами. Кроме того, предполагается введение усиливающих функций и полномочий контролирующих государственных органов над деятельностью ЖСК, направленных на постоянную проверку кооперативов, в том числе по обращениям и жалобам граждан и юридических лиц, с внесением предписаний о приостановлении деятельности, и даже обращения в суд с требованиями о ликвидации кооператива.

От редакции: в таких случаях единственный путь избежать обмана — это тщательный и скрупулёзный отбор членов правления, выбор только достойных и честных людей.

Вторичный рынок жилья

В интернете, в газетах, в иных СМИ легко найти предложения по выдаче кредитов под залог недвижимости. Большинство подобных предложений ориентировано на завладение собственностью лиц, нуждающихся в деньгах.

Промышляют подобным бизнесом не только в Москве, но и в отдаленных городах России, где противостоять преступникам практически невозможно. Причина — коррумпированность и срастание органов власти с преступным элементом в одно целое.
Способы обмана очень просты. Нуждающимся в срочных средствах предлагается заем, размером значительно меньшим, чем стоимость их квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи, по которому мошенники на подставных лиц переоформляют недвижимость. Проценты по долгам составляют в среднем от 50% годовых и выше. Но чаще всего, чтобы не пугать потенциальные жертвы, злоумышленники рассчитывают проценты, делая привязку к месяцам или дням.

Например, 25% в месяц, что составляет 300% годовых. То есть взял в долг 5 млн руб., а через год придется выплатить 15 млн руб. процентов. Разумеется, такую сумму возвратить жертва не в состоянии, в итоге она лишается жилья. Следует отметить, что мошенники действуют очень грамотно, по продуманным и обкатанным схемам, которые в судах признать противоправными удается лишь в одном случае из десяти.

Мошенники-sale

На вторичном рынке недвижимости действуют преступные группы, профессиональные и опытные, их целью является массовая продажа чужих объектов, переоформленных на подставных лиц, подконтрольных злоумышленникам. Порой в криминальные структуры входят бывшие сотрудники правоохранительных органов. Мошенники хорошо знакомы с чиновниками различных государственных органов, должностными лицами регистрационных служб, имеют они и своих нотариусов.

Определить преступников можно по двум признакам: первый — они значительно демпингуют, указывая большие скидки на предлагаемое жилье, рассчитывая на жадность покупателей. И второй — сделка обязательно должна проводиться в ускоренные сроки, например в течение трех-пяти дней. Псевдособственникам это нужно для того, чтобы у жертвы не было времени все обдумать, проверить или посоветоваться. Очень часто в подобной схеме «продавцы» уклоняются от показов жилья, предлагая передать его по акту уже после сделки. Причины придумываются самые разные — от потери ключей, до проживания квартирантов, с которыми нельзя ссориться до конечной реализации квартиры.

Всегда рекомендую обращать внимание на личность продавцов. Дело в том, что мошенники используют в таких схемах подставных лиц, как правило, это либо приезжие из дружественных республик, либо выходцы из заброшенных деревень, бродяги и алкоголики — то есть те, кого можно подставить в случае неудавшейся сделки.

По рассматриваемой схеме преступники действуют классически — они подделывают документы и регистрируют право собственности на жилье на своего человека. Примеров, когда пустующие квартиры переоформляются на мошенников в судах, сотни и даже тысячи, но, что еще более интересно, злоумышленники способны переоформлять и реализовывать недвижимость при живущих в ней владельцах. Так, зимой 2015 года в Москве был задержан член преступной группы, гражданин Республики Молдова, который продавал дорогую недвижимость на Юго-Западе столицы. Характерным было то, что в периоды продаж действительные собственники проживали в своих квартирах и даже не знали, что уже не являются их владельцами.

Приведенные схемы обмана существуют более 20 лет. И несмотря на то, что в рассматриваемый период все очень сильно изменялось, значительно скакнуло развитие технологий и общества, мошеннические схемы остались прежними. А это значит, что при должной осмотрительности и стандартной юридической проверке вполне можно обезопасить себя от преступников. Поэтому рекомендую всем, кто определяется с покупкой недвижимости, внимательно отнестись к сделке, и тогда риски быть обманутым сведутся к нулю.

• Изображения
• Медиа файлы