«КоловоротЪ» в Большом Новосибирске

Жилая малоэтажная застройка в городе должна стать одним из самых массовых объектов архитектурной деятельности. С каждым годом в нашей стране расширяются масштабы и ускоряются темпы малоэтажного жилищного строительства, повышается качество проектирования и застройки жилых районов.

В то же время продолжает оставаться актуальной задача совершенствования градостроительных, проектных решений, повышения их экономичности, архитектурной выразительности, обеспечения наилучшей архитектурно-планировочной организации жилых малоэтажных районов и микрорайонов В настоящее время проблема развития малоэтажного домостроения в городах рассматривается как социально-политическая и экономическая задача первостепенной важности.

К разработке вопросов градостроительного зонирования и экономики планировки городов надо подходить с широких государственных позиций, во всеоружии всех знаний, необходимых для определения реальных экономических условий развития на ближайшие и более отдалённые периоды.

Между тем, вопросы экономики городского жилищного строительства наиболее слабо разработаны в градостроительных проектах и в этом состоит один из недостатков работ по планировке городов на современном уровне. Основной — в крайне не эффективном использовании, как правило, ограниченных городских территорий.

В планах государства — довести к 2015 году долю малоэтажного домостроения в общем объёме возводимого жилья в стране до 60%., что потребует многократного увеличения существующих в некоторых регионах, а особенно в Новосибирске, темпов строительства малоэтажки.

Во исполнение законного, конституционного права граждан на жилище, исходя из норматива перспективной жилищной обеспеченности в НСО до 2025 года, согласно утвержденной схемы территориального планирования НСО — 30−35 м2/чел. т. е. до современного уровня развитых европейских стран, имея в виду, что существующая обеспеченность в НСО сегодня составляет порядка 22м2/чел. предстоит построить за плановый период не менее — 34,5 млн. м2, что означает ввод в среднем по НСО 2,5 — 3,0 млн. м2 ежегодно и в том числе не менее 1,5 млн. м2 (60%), малоэтажных типов домов, из них 1,0 — 1,2 млн. м2 В Новосибирске.

Разные территории с течением времени развили разные типы морфологии застройки, при этом всех их объединяет наличие одного базового параметра — плотность застройки. Отталкиваясь от этого параметра, можно выделить две противоположных модели развития территорий: модель экстенсивного развития, также называемая стихийным разрастанием застройки, и модель интенсивного развития, называемая также компактной застройкой.

В связи с этим Новосибирскому Бассейну (Новосибирск и ближайшие пригороды) предстоит сделать судьбоносный выбор: стать ли ему компактным образованием или превратиться в разросшуюся «раскисшую» агломерацию. На этом фоне преимущества высокоплотной малоэтажной застройки и соответствующих проектов комплексного освоения территорий, конечно, становятся все более очевидными, а приоритет такого рода жилья, наиболее вероятным сценарием перспективного городского развития. Почему?

- во-первых, малоэтажки достаточно быстро возводятся благодаря современным технологиям, весь процесс занимает от месяца до полугода всего-то.

- во-вторых, потому что для строительства должны использоваться, как правило, так называемые домокомплекты, которые почти на 90% подготовлены в заводских условиях. Кстати говоря, это обусловливает и вполне приличное, хорошее качество этих строений, поскольку делается всё в заводских условиях.

- в-третьих, рыночная стоимость таких домов вполне сопоставима с ценой эконом жилья в многоэтажных домах, а в случае применения инновационных градостроительных проектов и гораздо ниже.

При этом определяющим при застройке городских территорий является правильный выбор наиболее эффективной системы расселения, ориентированной на первоочередное обеспечение доминантного слоя (среднего класса), доступным малоэтажным жильем экономического класса, исходя из перспективной нормы обеспеченностью жилой площадью.

Однако, анализируя существующую практику малоэтажного домостроения, в свете вышесказанного, приходится констатировать определенную неразвитость планировочных решений малоэтажных жилых образований, демонстрирующую определенную закоснелость и догматизм архитектурных и градостроительных решений, не вполне отвечающих потребностям современного городского сообщества, что приводит:

- к низкой плотности городской застройки вообще и малоэтажной в частности, и как следствие этого:

- к неоправданно высокой ресурсоемкости — территориальной, инфраструктурной и т. п;

- к невозможности нормативного обеспечения территории объектами социально — бытового и культурного назначения, по критериям шаговой доступности;

- к низкому уровню комфортности среды, обусловленный невозможностью создания приемлемых условий ввиду чрезмерной просматриваемости и проветриваемости, а также низкой степени сезонного использования территории;

- к ограничению возможностей по социализации населения, столь характерное для индивидуального способа расселения, обусловленная неоднородным составом населения как по возрастным так и профессиональным признакам;

- к гипертрофированному масштабу застройки на базе микрорайонной планировочной структуры, присущей, как правило, для многоэтажного типологий застройки, давно прошедшего периода сплошной индустриализации;

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание все обстоятельства: преимущества и недостатки традиционных форм обустройства малоэтажных жилых поселков перед специалистами градостроителями встает задача поиска новых форм, учитывающих современные тенденции жилищного строительства на следующих базовых принципах: эффективность, энергосбережение, экономичность, экологичность и эргономичность (принцип «5Э»).

По сути дела речь идет о разработке универсальной градостроительной системы квартального типа за счет применения комбинации из различных типов малоэтажных зданий (многоквартирных, блокированных, индивидуальных) и как следствие этого получение новых потребительских свойств или нового содержания:

а) обеспечение высокой конкурентно способности за счет высоких технико-экономических показателей малоэтажной застройки городского типа и как следствие, низкой ресурсоемкости, прежде всего территориальной;

б) выход на новый, более высокий уровень комфортности среды за счет создания оригинальной системы полузамкнутых дворовых пространств (внутренних двориков), выразительного фасада путем обустройства озелененных фрагментов территории (внешних двориков), работающих на общую композицию;

в) достижения высокой степени социализации населения, на базе создания межквартальных и межрайонных коммунальных зон для размещения объектов соцкультбыта, отдыха и спорта;

г) высокая степень унификации, универсальности и вариативности малоэтажной застройки — без существенного изменения конструктивной и планировочной структуры.

Наглядным примером именно такого подхода к решению конкретной градостроительной задачи может служить, разработанный мной, вариант универсальной системы малоэтажного строительства (УСМС) «Коловоротъ» — системы, позволяющей достигнуть некоего приемлемого компромисса, положительного баланса между преимуществами и недостатками как малоэтажного, так и многоэтажного принципа расселения и в первую очередь нормативно высокой плотности и соотвественно эффективности высокоплотной малоэтажной застройки городского типа. Принципиально новый композиционный эффект приобретается за счет применения оригинального планировочного решения жилого квартала «Коловоротъ», образованного своеобразной постановкой 4-х жилых строений в разных вариантах (многоквартирные, блокированные и индивидуальные дома). Такой планировочный прием позволяет добиться композиционного единства квартальной застройки при достаточно высокой обособленности отдельных строений.

Другими словами, это попытка архитектурными средствами разрешить основное цивилизационное противоречие — противоречие между общественным и частным, стирая грань между между городом и деревней, т. е фактически добиться гармоничного сочетания и мирного сосуществования этих естественных противоположностей, объединенных в единое целое — жилой квартал «Коловоротъ». Дальнейшее пространственное развитие этой системы, на базе типовых кварталов «Коловоротъ», предполагает трансформацию этих кварталов в типовой жилой микрорайон «Коловоротъ», с необходимой и достаточной для этого количества населения коммунальной инфраструктурой. И наконец, как закономерный итог этого движения: квартал — микрорайон, возникновение следующей структурной единицы данной планировочной системы — жилой район «Коловоротъ» образованный слиянием нескольких микрорайонов с обустройством территории для размещения объектов общего назначения.

Инновационность универсальной планировочной системы «Коловоротъ» заключена в оптимальном использовании принципов малоэтажной и многоэтажной застройки при одновременном исключении присущих этим видам строительства недостатков. «Коловоротъ» — система действительно высокоплотной, малоэтажной городской застройки, вполне сопоставимая с многоэтажной и даже превосходящая ее по эффективности — реальная конкурентно способная альтернатива, позволяющая применять в единой градостроительной, планировочной и конструктивной системе все известные типы малоэтажных зданий для достижения новых, более высоких потребительских свойств, при одновременном, существенном снижении уровня использования городских земельных ресурсов (см. приложение 1.).

Это будет необходимое, но недостаточное условие для создания долгожданного рынка массового (доступного) городского малоэтажного жилья, поскольку предел по осуществлению такого рода масштабных проектов малоэтажного домостроительства на базе существующих традиционных методов и подходов к градостроительству в территориальных границах большинства крупных городов, в том числе и Новосибирска, практически уже достигнут.

«Необходимость расширения границ города прежде всего связана с тем, что на территории города практически нет мест для индивидуального жилищного строительства…» Владимир Городецкий.

И действительно положение продолжает только усугубляться. Уже идут, идут в кулуарах провокационные разговоры о предстоящем «неизбежном» расширении границ и так уже непомерно «растянутого» города с необоснованно низкой для современного мегаполиса плотностью застройки. Этот повышенный интерес к территориальной экспансии со стороны муниципалитета и местного бизнеса, как представляется, связан с заманчивой перспективой коммерческой застройки престижных пригородных земель, а не с решением действительных насущных городских проблем.

Но справедливости ради, тем не менее, приходится признать, что эта ситуация существует и становится все острее. Решение давно уже назрело. Но решение взвешенное и обусловленное прежде всего анализом реальной обстановки и подтвержденное технико-экономическими выкладками и расчетами, а не принятое походя, волюнтаристски, исходя лишь из интуиции одного или группы заинтересованных чиновников и их вполне «понятного» стремления к активности в этом вопросе любой ценой. Другими словами верное решение, это решение, основанное на строго научном фундаменте положений основного документа городского территориального планирования, утвержденного Генерального Плана, где запланированные территории для перспективного жилищного строительства совокупно составляют 2187,6 га (п. 5.3.1.4 ГП стр.93), и в случае застройки этих территорий с нормативно-допустимой для мегаполиса высокой плотностью 420 чел/га (СНиП 2.07.01−89*) из расчета перспективного расселения с жилищной обеспеченностью, установленной в Схеме территориального планирования НСО до 2025 г. — 30 м2/человека, достигаются следующие показатели:

а) по численности населения — 918792 человек;

б) по количеству жилого фонда — 27,564 млн. м2

Таким образом, территории, определенные Генеральным Планом для перспективного жилищного строительства, с большим запасом фактически обеспечивают потребности города в земельных ресурсах на плановый период до 2030 г. а именно 27,564 млн. м2 против 26,368 млн. м2 по Генеральному Плану. Кроме того, дополнительно в г. Новосибирске существуют так называемые «зоны сезонного проживания «- дачные, садоводческие и огороднические общества», определенные в размере 30831 га или 7,8% городской территории (п 3.1.5 ГП стр. 17). При использовании данной городской территории в целях жилищного строительства дополнительно получаем:

а) численности населения — 1,61 млн. чел;

б) по количеству жилого фонда — 48,27 млн. м2

Из этого следует, что суммарно, территориальные возможности города, определенные Генеральным Планом, даже без учета реконструкции и реновации устаревшего жилого фонда составляют :

а) по численности населения до 2,528 млн. человек;

б) по количеству жилого фонда до 75,84 млн. м2

Вывод вполне очевиден: существующие территориальные ресурсы Новосибирска практически дают возможность увеличения жилого фонда на плановый период — 2030 год до 75,84 млн. м2 — при потребности определенной Генеральным Планом в 26,328 млн. м2. Таким образом, с большой долей вероятности, можно утверждать, что перспективы территориального развития Новосибирска до 2030 г. в соответствии с утвержденным Генеральным Планом с большим, как минимум тройным запасом, обеспечены.

Дальнейшее развитие города должно быть основано не на простом, примитивном количественном росте за счет приращения территории города, а на основе качественных показателей — выходе на нормативную плотность застройки, массированном применении инновационных форм малоэтажной высокоплотной застройки городского типа, ликвидации ветхого и аварийного жилья, реконструкции и реновации устаревающего жилого фонда, а также выноса промпредприятий за городскую черту.

Решение этих задач позволит с одной стороны соответствовать политике обустройства территории города, которая сводится к удовлетворению региональных столичных амбиций и оптимальному и конструктивному взаимодействию и сотрудничеству с остальной территорией и Новосибирской Агломерацией, что предполагает определенный период сдержанного территориального роста города, на базе примата качественных показателей над количественными. Изменение границ города не подтвержденное данными утвержденного Генерального Плана не может быть признано актуальным и целесообразным.

И в качестве еще одного доказательства, приведу весьма характерную цитату из текста основного городского документа (стр. 52. Генерального Плана): «Поскольку резервы свободных территорий для комплексного строительства подходят к своему исчерпанию, необходимо будет осваивать неудобные территории, реконструировать обширные участки усадебной малоэтажной застройки и промышленные зоны».

Ну что тут добавить — золотые слова.

Отсюда приоритеты градостроительного и социально-экономического развития региональной столицы:

1) Выявление территорий, нуждающихся в соответствующем обустройстве на базе малоэтажности, обеспечив при этом баланс занятости населения, т. е. разработать концепцию (стратегию) социально экономического развития городской территории. Этот баланс необходим для лучшего функционирования и меньшей стоимости регионального транспорта, и что особенно актуально, для финансового равновесия местных муниципалитетов — поскольку есть налогооблагаемая база будет и бюджет;

2) Ограничение использования новых неосвоенных территорий, жесткое ограничение территориального расползания вновь образуемых малоэтажных микрорайонов за счет повышения нормативной плотности застройки, без ущерба для качества среды обитания на базе перехода к инновационным градостроительным технологиям — квартальному принципу застройки городских селитебных территорий и массовому применению эффективных форм высокоплотной малоэтажной застройки типа «Коловоротъ»;

3) Сохранение особо ценных, пригородных, сельскохозяйственных угодий, поскольку, по большому счету, в условиях глобальной экономики, единственное средство сохранить стабильность городов — это сельское хозяйство. Обладайте вы хоть всеми богатствами мира, если вам нечем питаться — вы полностью, с потрохами, зависите от других. Бизнес и торговля создают богатства и иллюзию стабильности, что мы сейчас наблюдаем и чему являемся немыми свидетелями, но только сельское хозяйство обеспечивает истинную свободу и подлинную демократию для всех без исключения;

4) Возведение компактного города с высокоплотной средне и малоэтажной застройкой. «Растягивание» города чрезмерно увеличивает расходы на содержание социальной и инженерной инфраструктуры. Плотная застройка характеризуется более низкими энергетическими затратами, интенсивной социальной жизнью и возможностями для обеспечения безопасности жителей. Она же позволяет эффективно использовать системы общественного транспорта. Градостроительство сегодня — это не освоение новых территорий, а реабилитация промышленных зон и конверсия обширных городских деградирующих территорий;

5) Приоритет развитию общественного транспорта. Современный город — это город людей, а не автомобилей. Город для автомобилистов потребляет много энергии и оказывается неудобным: львиную часть пространства занимают дороги и парковки. Выход — в приоритетном развитии систем общественного транспорта. Хит последних 10−15 лет — скоростной трамвай. Кроме того в ходе градостроительного планирования развитием городских территорий совершенно необходимо, уже сегодня, закладывать прогрессивные планировочные решения, изначально ведущие к значительному развитию дорожной сети (практически до уровня 22% площади городских улиц и дорог по отношению к территории селитьбы) что на порядок выше существующего положения с обеспеченностью автодорожной инфраструктурой и как следствие снижению непомерной нагрузки на городской организм. Одним из эффективных механизмов реальн, обеспечивающий столь высокий уровень, может служить массовое применение вновь актуального, квартального принципа городской застройки в том числе преимущественно малоэтажной. высокоплотной на базе универсальной планировочной системы малоэтажного домостроения «Коловоротъ» (до 400 и выше чел. га);

6) Формирование общественных пространств. Речь идет об участках города, предназначенных для беспрепятственного посещения публикой: парках, развлекательных центрах, пешеходных зонах, музеях, лекториях и так далее. Развитые общественные пространства обеспечивают высокое качество жизни в городе;

7) Сокращение общей площади открытого городского пространства, при одновременном многократном увеличении количества локальных общественных площадок, для улучшения их фактического качества и содержания оставшихся пространств;

8) Возвращение к квартальной структуре города. Современное градостроительство отказывается от архаичной микрорайонной структуры города в пользу компактных малоэтажных кварталов. В чем достоинства квартала? В гармоничном балансе «общественное—частное». Улицы по фронту квартала становятся общественными пространствами с магазинами, кафе и проч. При этом внутри кварталов создаются уютные дворы. Плюс квартальная застройка обеспечивает большую транспортную проницаемость города. Но самое главное: кварталы значительно меньше микрорайонов, такая застройка воспринимается более человечной. В кварталах, в отличие от микрорайонов, возможно создание полноценных коммунальных зон;

9) Отказ от функционального зонирования города. Принцип жесткого функционального зонирования города, когда в районе сконцентрированы здания с одной функцией (жилье, офисы или промышленность), был введен в мировую практику в 1920-е годы, чтобы отодвинуть жилые районы от «грязных» заводов. Сейчас для многих городов это уже неактуально. Отказ от жесткого функционального зонирования позволяет избежать маятниковой миграции населения по маршруту «район жилья — район работы» Многофункциональная малоэтажная застройка создает новую городскую среду — более разнообразную и интенсивную по коммуникациям;

10) Строительство нового «старого» типа социального жилья — государственного арендного жилья. В последнее десятилетие правительства европейских государств стали резко увеличивать бюджеты, отведенные на строительство социальных типов жилья (не коммерческая аренда), что доказывает: либеральная модель, когда человек зарабатывает и сам покупает себе жилье, не работает для все большей части населения. Для поддержания необходимого баланса между спросом и предложением, властям необходимо сформировать соответствующее, современному состоянию общественных отношений, новое предложение на рынке, в целях удовлетворения массового спроса на доступное жилье. Ничто не мешает либо вернуть госсобственность, либо организовать государственные строительные компании, либо самое простое и эффективное — разместить госзаказ на государственное арендное жилье в частных строительных компаниях по приемлемым ценам и предложить его на рынке, тем самым сбив спекулятивные цены и за счет уменьшения перечисленных расходов можно добиться кардинального уменьшения издержек строительных компаний:

11) Государственное регулирование. Любой план инновационного развития территории обречен на провал если он не имеет экономической основы, ибо совершенно очевидно, что ему не суждено воплотится в жизнь без жесткого государственного управления и надзора поскольку столь сложный технически и сверх затратный экономически инновационный поток — неизбежно обмелеет и засохнет и как следствие, распадется на жалкие осколки по степени прибыльности, в рамках само регулируемых, а значит фактически непредсказуемых и неуправляемых процессов, стремящихся и настроенных в первую очередь на быстрое и легкое получение максимальных барышей с минимальными усилиями. Предлагаемая модель градостроительного развития ищет пути достижения максимального эффекта от все возрастающих государственных капиталовложений, одновременно создавая условия и предпосылки для «правильного» развития рынка недвижимости с максимальной пользой для общества. Роль местных властей наряду с государственными институтами в процессе реализации предлагаемой модели является определяющей. Необходимо сформировать и начать осуществлять специальную политику направляющую развитие в соответствии с моделью компактного города, на основании разработанных и утвержденных градостроительных документов, учитывающих массированное применение в городе эффективных малоэтажных технологий.

Новосибирск и ближайшие пригороды (Новосибирский Бассейн) должны идти по пути создания региональной корпорации развития, основной задачей которой станет реализация комплексного плана развития территории на базе разработанной и утвержденной правительством Схемы территориального планирования НСО и Генерального плана Новосибирска. «Выносной» узел управления развитием этого территориального образования, должен существовать не внутри администрации, а автономно. Это именно управление развитием, оно не имеет отношения к администрации, не связано с ее повседневным функционированием.

Надо четко представлять, что выделение новых площадок для строительства жилья потянет весь клубок, паровоз проблем: социального протеста, с одной стороны и необходимых затрат — с другой. Все эти шаги должны быть сделаны, меморандум согласия подписан, и на этом, собственно, функция региональной власти — роль катализатора процесса выполнена. Дальше нужно смотреть, что произойдет, власть не может подменять собой действия людей, живущих на данной территории. Это самый эффективный способ построения работы по дальнейшему совершенствованию процессов развития территорий. А самый абсурдный, который можно только придумать, — попытка механического описания объединительных процессов вплоть до возможного присоединения, с последующим привычным администрированием.

Анализ эффективности типов градостроительных систем (Приложение 1)

Примечание:
1) коэффициент семейности — 2,6 чел/квартиру (данные Мэрии г. Новосибирска)
2) — * с учетом нормы озеленения микрорайона — 6м2/человека
3) — ** при применении 9-ти (1к+2к+3к) и 12-ти (1к+1с+1с+2к) квартирных ж. домов «КоловоротЪ» в соотношении 50×50 (%)
4) — *** при применении только 12 квартирного ж. дома «КоловоротЪ»

Выводы: выход полезных площадей при прочих равных условиях, у системы «Коловоротъ» значительно выше обычного многоэтажного строительства в среднем до 23%, в зависимости от типов применяемых домов серии «Коловоротъ». Это преимущество достигается за счет более мягких нормативных требований к планированию дворовых территорий малоэтажного строительства и как следствие, более эффективного использования земельных ресурсов, а также оптимального объемно-планировочного решения жилого квартала в системе «КоловоротЪ».

• Изображения
• Медиа файлы